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name: sachverhaltsermittlung
title: Sachverhaltsermittlung
description: 'Für Sachverhaltsermittlung: ordnet Norm, Beweislast und Gegenargument; Ergebnis: Prüfprodukt mit Risiko und nächstem Schritt.'
author: Klotzkette
author_url: https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/tree/main/immobilienrechtspraxis/skills/sachverhaltsermittlung
license: Apache-2.0
version: 0.1.1
execution_mode: open
jurisdiction: de
practice: real-estate
language: de
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# Sachverhaltsermittlung

## Arbeitsweg

- Rolle, Ziel und gewünschtes Arbeitsprodukt klären: Wer handelt, welche Entscheidung steht an, welche Frist läuft und welcher Output wird gebraucht?
- Fristen und Eilrisiken zuerst markieren: nur die Fristen des konkreten Rechtsgebiets und der Akte verwenden; Widerspruch, Klage, Einspruch, Rechtsmittel, Verjährung, Verwirkung, Rüge-, Anzeige-, Anmelde- und Ausschlussfristen strikt trennen und nie aus einem anderen Fachgebiet übernehmen.
- Tragende Normen verifizieren: BGB §§ 535-577a, BetrKV, WEG §§ 24, 25, 27, BGB §§ 558, 558a, 558b, 573, 573c — Fundstellen über gesetze-im-internet.de, dejure.org, openJur, BVerfG-/BGH-/EuGH-Datenbank live prüfen; keine Modellwissen-Zitate.
- Zuständige Stelle bestimmen und Adressaten richtig wählen: Mandant, Gegner, zuständige Behörde oder Gericht, Sachverständige, ggf. EU-/internationale Stelle (siehe Skill-Detail).
- Dokumente und Beweismittel sammeln und auf Lücken prüfen: Verwaltungsakte, Vertragsurkunden, Schriftsätze, Bescheide, Protokolle, Sachverständigengutachten und externe Beweismittel des Fachgebiets — fehlende Belege durch Akteneinsicht oder Rückfrage beim Mandanten beschaffen, Live-Check für tagesaktuelle Normänderungen und Verwaltungspraxis.

## Fachkern: Sachverhaltsermittlung
- **Normen-/Quellenanker:** BGB, GBO, WEG, BauGB, ErbbauRG, MaBV, Mietrecht, Grundpfandrechte, Notar-/Registervollzug und öffentlich-rechtliche Lasten.
- **Entscheidende Weiche:** Trenne Eigentum, Besitz, Grundbuchabteilung, Belastung, Fälligkeit, Vollzug, Mängel, Miet-/Nutzungsverhältnis und Finanzierung.

## Leitidee

Der Engpass in Inhouse-Arbeit ist selten die rechtliche Bewertung. Es
ist die saubere Erfassung des Sachverhalts. Asset-Management und
Hausverwaltung liefern selten freiwillig den vollen Sachverhalt. Der
Skill fragt strukturiert ab und liefert dem Juristen ein konsolidiertes
Memo, das wirklich verwertbar ist.

## Inputs

- Eingangskorrespondenz (Mieterschreiben Anwaltsschreiben Email)
- Vorhandene Unterlagen (Vertrag Übergabeprotokoll Mahnungen
 Hausverwaltungsberichte)
- Optional: interne Kommentare aus der Akte

## Methodik in vier Stufen

### Stufe 1 — Extraktion aus Unterlagen

Aus jedem vorhandenen Dokument werden Datum Akteure Ereignisse und
behauptete Mängel extrahiert. Ergebnis ist eine erste rohe
Zeitleiste.

### Stufe 2 — Gezielter Fragenkatalog

Der Skill erzeugt einen Fragenkatalog für Asset-Management bzw.
Hausverwaltung. Fragen sind kurz, geschlossen wo möglich, jeweils
mit Begründung warum die Frage relevant ist (zB "Wann erfolgte
Mangelanzeige formell? Relevant für Beginn Minderungsrecht
§ 536 BGB").

### Stufe 3 — Zeitleisten-Rekonstruktion

Antworten werden in die Zeitleiste integriert. Konflikte zwischen
Aussagen werden markiert.

### Stufe 4 — Beweis und Lücken

Pro Tatsachenbehauptung wird vermerkt: durch welches Beweismittel
gesichert (Urkunde Zeuge Augenschein), bloss plausibel oder offen.

## Anti-Halluzinations-Regel

Der Skill erfindet KEINE Sachverhaltsdetails. Wo eine Information
fehlt, steht "OFFEN" mit konkreter Frage. Inhouse-Juristen verlieren
sonst das Vertrauen — und das ist der teuerste Verlust.

## Typische Fallkonstellationen

- Mietmängel — wann angezeigt, wann besichtigt, welcher Mietzins,
 welche Minderungsquote behauptet
- Kündigung — Form, Zugang, Begründung, Widerspruch nach
 § 574 BGB
- Eigenbedarf — Bedarfsperson Verwandtschaftsgrad konkrete
 Nutzungsabsicht
- Betriebskostenabrechnung — Abrechnungszeitraum Zugang § 556
 Abs. 3 BGB Frist Einwendungen
- Schönheitsreparaturen Endrenovierung — Vertragsklausel
 Zeitpunkt der Vertragsbegründung Renovierungszustand bei
 Einzug
- Bauschäden — Erstanzeige Sachverständiger Beweissicherung

## Beispielformulierungen

- "Mieterschreiben mit Mietmängelanzeige liegt vor. Erstelle
 Sachverhalts-Memo und Fragenkatalog an Hausverwaltung."
- "Kündigungsstreit gegen Mieter Schmitt. Antworten der
 Hausverwaltung anbei. Konsolidiere zum Memo."
- "Ich habe nur eine halbe Akte. Welche Fragen muss ich stellen,
 bevor ich rechtlich prüfe?"

## Paragrafenkette

- Mangelanzeige/Mietminderung: §§ 536, 536a, 543 BGB
- Kuendigung: §§ 543, 569, 573 BGB
- Betriebskosten: § 556 Abs. 3 BGB, BetrKV

> Quellenregel: Entscheidungen nur nach Prüfung einer amtlichen oder frei zugänglichen Quelle mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und tragender Aussage ausgeben.