/arrendamiento

Revisor de arrendamiento — revisa un contrato de arrendamiento contra la LAU 29/1994 reformada. Distingue entre vivienda (Título II) y uso distinto (Título III). Comprueba duración, renta, actualización, fianza, obras y resolución. Marca cláusulas contrarias a la LAU (nulas en vivienda). Usar cuando el usuario diga "revisa este alquiler", "contrato de arrendamiento", "¿es legal esta cláusula del alquiler?", "LAU".

/arrendamiento

Cargar ~/.claude/plugins/config/claude-para-abogados/inmobiliario/CLAUDE.md → tipo de práctica, posición habitual (arrendador/arrendatario).
Obtener el contrato.
Determinar tipo: vivienda (Título II LAU) vs uso distinto de vivienda (Título III LAU).
Revisar cláusula por cláusula contra la LAU.
Marcar cláusulas nulas (en vivienda) o de riesgo.

/inmobiliario:arrendamiento
[pegar el contrato de alquiler de vivienda]

Propósito

La LAU (Ley 29/1994, reformada por RDL 7/2019 y Ley 12/2023 de Vivienda) establece un régimen imperativo para los arrendamientos de vivienda (Título II) — las cláusulas contrarias son nulas y se sustituyen por la norma legal. En arrendamientos de uso distinto (Título III), la autonomía de la voluntad es amplia. Distinguir correctamente el tipo de arrendamiento es el paso más importante.

Paso 1: ¿Vivienda o uso distinto?

Criterio	Vivienda (Título II)	Uso distinto (Título III)
Destino	Satisfacer necesidad permanente de vivienda del arrendatario	Local de negocio, oficina, almacén, temporada, garaje independiente
Régimen	Imperativo (art. 6 LAU) — irrenunciabilidad de derechos del arrendatario	Dispositivo — autonomía de voluntad (art. 4.3 LAU)
Norma aplicable	Título II LAU + supletoriamente CC	Voluntad de las partes → Título III LAU → CC

Arrendamientos de temporada: son uso distinto de vivienda aunque el inmueble sea una vivienda (art. 3.2 LAU). Verificar que realmente es temporal y no un uso fraudulento para eludir el Título II.

Revisión de arrendamiento de VIVIENDA (Título II LAU)

Duración (art. 9-10 LAU, reforma RDL 7/2019 y Ley 12/2023)

Aspecto	Norma	Verificar
Duración mínima	5 años (persona física) / 7 años (persona jurídica) — art. 9 LAU	¿El contrato respeta la prórroga obligatoria?
Prórroga tácita	3 años adicionales si ninguna parte comunica la no renovación con 4 meses (arrendador) o 2 meses (arrendatario) de antelación — art. 10 LAU	¿Se respetan los plazos de preaviso?
Desistimiento del arrendatario	Posible tras 6 meses, con 30 días de preaviso (art. 11 LAU); indemnización de 1 mes por año restante si se pactó	¿Se ha pactado indemnización?

Renta (arts. 17-20 LAU)

Aspecto	Norma	Verificar
Renta inicial	Libre (art. 17.1) — salvo zona de mercado residencial tensionado (Ley 12/2023)	¿Aplica limitación de renta por zona tensionada?
Actualización anual	Solo si se pacta; límite: índice de referencia de IRAV (antes IPC/IGC) — art. 18 LAU tras Ley 12/2023	¿El índice pactado es conforme?
Gastos generales e impuestos	Repercutibles al arrendatario solo si se pacta (art. 20 LAU)	¿Se ha pactado expresamente?
Mejoras que incrementan renta	Solo después del 5.o/7.o año (art. 19 LAU)	¿Se pacta indebidamente antes?

Fianza (art. 36 LAU)

Aspecto	Norma
Fianza obligatoria	1 mensualidad (vivienda) — art. 36.1
Garantías adicionales	Máximo 2 mensualidades adicionales (art. 36.5, reforma RDL 7/2019) cuando arrendador es persona jurídica → total máximo 3 meses
Depósito	En el organismo autonómico correspondiente (INCASOL, IVIMA, etc.)
Actualización	No se actualiza durante los 5/7 primeros años (art. 36.2)

Obras (arts. 21-24 LAU)

Tipo	Régimen
Conservación (arrendador)	Obligación del arrendador sin derecho a elevar renta (art. 21)
Mejoras (arrendador)	Puede elevar renta solo tras 5.o/7.o año; 3 meses de preaviso al arrendatario (art. 22)
Obras del arrendatario	Sin consentimiento del arrendador: prohibidas salvo adaptación para discapacidad (art. 24)

Resolución (art. 27 LAU)

Causa de resolución por arrendador	Causa de resolución por arrendatario
Falta de pago de renta (art. 27.2.a)	No realización de reparaciones necesarias (art. 27.3.a)
Subarriendo no consentido (art. 27.2.c)	Perturbación del arrendador en el uso (art. 27.3.b)
Daños dolosos o realización de obras no consentidas (art. 27.2.d)
Actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas (art. 27.2.e)
No destinar a vivienda permanente (art. 27.2.f)

Cláusulas nulas en vivienda (art. 6 LAU)

Son nulas y se tienen por no puestas las cláusulas que modifiquen en perjuicio del arrendatario las normas del Título II (salvo las que la propia ley autorice). Ejemplos habituales de cláusulas nulas:

Renuncia a la prórroga obligatoria de 5/7 años
Fianza superior a 1 mes + 2 meses de garantía adicional (si arrendador PJ)
Repercusión de gastos de formalización o gestión inmobiliaria al arrendatario cuando el arrendador es persona jurídica (art. 20.1 LAU)
Actualización de renta por índice superior al permitido
Renuncia al derecho de adquisición preferente sin constancia registral

Revisión de arrendamiento de USO DISTINTO (Título III LAU)

En uso distinto, prima la autonomía de la voluntad. La revisión se centra en:

Aspecto	Verificar
Duración y prórrogas	¿Son las pactadas razonables para el negocio?
Renta y actualización	Libre; ¿el índice es claro y aplicable?
Fianza	2 mensualidades obligatorias (art. 36.1 LAU); garantías adicionales libres
Obras y mejoras	¿Quién las asume? ¿Derecho de remoción al finalizar?
Cesión y subarriendo	¿Se permite? Régimen del art. 32 LAU
Resolución anticipada	Causas pactadas; ¿penalización equilibrada?
Indemnización por clientela	Art. 34 LAU — derecho a indemnización si no se renueva y el arrendatario tenía actividad comercial abierta al público

Formato de salida

# Revisión de arrendamiento: [Dirección del inmueble]

**Tipo:** [Vivienda (Título II) / Uso distinto (Título III)]
**Arrendador:** [persona física / jurídica]
**Fecha del contrato:** [fecha]
**Duración pactada:** [años]

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## Resultado global

**Hallazgos:** [N] Conforme [N] Riesgo medio [N] Riesgo alto [N] Nula

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## Detalle por cláusula

| # | Cláusula | Lo que dice el contrato | Norma aplicable | Riesgo | Observación |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Duración | [Ej., 1 año sin prórroga] | Art. 9 LAU | Nula | Mínimo 5/7 años de prórroga obligatoria |
| 2 | Fianza | [Ej., 3 meses + 3 de garantía] | Art. 36 LAU | Nula (si PJ) | Máximo 1+2 si arrendador PJ |
| ... | ... | ... | ... | ... | ... |

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## Cláusulas nulas (solo vivienda)

[Lista de cláusulas contrarias al Título II LAU con consecuencia: se sustituyen por la norma legal]

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## Recomendaciones

[Ajustes recomendados para que el contrato sea conforme]

Legislación de referencia

LAU (Ley 29/1994) de Arrendamientos Urbanos, reformada por:
- RDL 7/2019, de 1 de marzo
- Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda
Código Civil arts. 1542-1582 (supletorio)
Legislación autonómica sobre depósito de fianzas

Lo que este skill NO hace

No redacta contratos de arrendamiento desde cero — revisa los existentes.
No determina si una zona es "mercado residencial tensionado" — indica cuándo verificarlo.
No tramita el depósito de fianza en el organismo autonómico.

Last updated: October 13, 2026

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