Imóvel na planta e distrato

Imóvel na planta e distrato

Quando esta skill entra

Rescisão (distrato) de contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção submetido ao CDC — seja por iniciativa do adquirente (desistência, inadimplência) seja por descumprimento do incorporador (atraso de obra além da tolerância, alteração de projeto, entrega de unidade diversa da contratada).

Base normativa

• Súmula 543/STJ: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador — integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento."
• Tema 577/STJ (tese firmada em repetitivo, mesma matéria): "Em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de qualquer dos contratantes."
• CDC art. 51, I e IV — nulidade de cláusula que exonere responsabilidade do fornecedor ou coloque o consumidor em desvantagem exagerada.
• CDC art. 35 — se o incorporador recusar cumprimento à oferta, o adquirente pode exigir cumprimento forçado, aceitar equivalente ou rescindir com restituição e perdas e danos.

O teste / passo a passo

1. Quem deu causa ao desfazimento? Culpa do incorporador (atraso além da tolerância, descumprimento de especificação) → devolução integral e imediata. Culpa do adquirente (desistência, inadimplência sem justa causa) → devolução parcial, mas sempre imediata — nunca condicionada ao término da obra ou parcelada (é isso que o Tema 577 declara abusivo).
2. O contrato é anterior ou posterior à Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato)? Anterior → aplica-se a Súmula 543 e o Tema 577 puros, sem o regime percentual fixo da lei nova (irretroatividade já reconhecida em tribunal — ver Armadilhas). Posterior → soma-se o regime específico de retenção percentual trazido pela Lei 13.786/2018, que esta skill não detalha em número fixo — conferir o percentual e o prazo de carência da lei diretamente, e marcar [VERIFICAR — não confirmado no corpus] antes de citar percentual exato.
3. Houve atraso de obra? Verificar se ultrapassou o prazo de tolerância contratual (praxe de mercado, tipicamente contratual — não há prazo fixo neste corpus; conferir a cláusula do contrato concreto).
4. Há corretagem/SATI cobrada do adquirente? Registrar a controvérsia como ponto de discussão contratual — este corpus não traz o número de tema repetitivo específico sobre corretagem/SATI; marcar [VERIFICAR — não confirmado no corpus] antes de citar precedente sobre o tema em peça.

Tese do adquirente (consumidor)

• Devolução imediata é regra em qualquer hipótese de culpa — a diferença entre culpa do incorporador e culpa do adquirente está só no percentual retido, nunca no momento da devolução (Súmula 543 + Tema 577).
• Cláusula que condiciona a devolução ao término da obra, ou a parcela em prestações longas, é nula de pleno direito por abusividade (CDC art. 51, I e IV; Tema 577).
• Atraso de obra além da tolerância contratual é culpa do incorporador — abre a via da devolução integral e imediata, sem necessidade de provar dolo.

Tese da incorporadora

• Se a rescisão foi por desistência do adquirente sem justa causa, cabe retenção do percentual cabível (contratual ou da Lei 13.786/2018, conforme a data do contrato) — mas a devolução do saldo remanescente continua sendo imediata, nunca condicionada ao término da obra.
• Para contrato anterior à Lei 13.786/2018, invocar a irretroatividade da lei nova — o regime de retenção aplicável é o da Súmula 543/Tema 577, não o percentual fixo da lei posterior.
• Atraso dentro do prazo de tolerância contratual não configura culpa — a defesa deve provar a data de entrega efetiva contra o prazo contratado mais a tolerância.

Armadilhas

• Não aplicar a Lei 13.786/2018 a contrato anterior à sua vigência. Jurisprudência de tribunal (TJDFT) já reconheceu a irretroatividade — aplicar o regime percentual novo a um contrato antigo é erro de data de corte.
• Não confundir a imediatidade da devolução (sempre devida, seja qual for a culpa) com o percentual retido (que varia conforme a culpa e a lei aplicável) — são dois eixos diferentes da mesma súmula.
• Corretagem e taxa SATI: não citar número de súmula/tema sobre o assunto sem verificar — não está confirmado neste corpus.

Fronteira

Matéria registral e de posse do imóvel (registro do distrato, cancelamento de averbação, reintegração de posse, usucapião) pertence ao direito-imobiliario-adv-os — aponte, não duplique. Cálculo de correção monetária e juros sobre o valor a devolver → calculosjudiciais-adv-os. Rito comum fora do JEC (valor da causa acima da alçada) → civel-adv-os. Validação de citação de jurisprudência → juris-adv-os.